هام الحقوق العينيه الاصليه

1 ـ ما هي خصائص الحق العيني التي تميزه عن الحق الشخصي؟
أو: تحدث عن نقاط الافتراق بين الحق العيني والحق الشخصي.
أو: وازن بين الحق العيني والحق الشخصي.
آ ـ الحق العيني: حق مطلق يمكن لصاحبه الحصول عليه بنفسه والانتفاع به مباشرة دون وساطة أحد كما يمكن أن يحتج به على الكافة.
الحق الشخصي: حق نسبي لا يتسنى لصاحبه الحصول عليه إلا عن طريق شخص آخر هو المدين كما لا يستطيع أن يحتج به إلاّ في مواجهة المدين.
ب ـ الحق العيني: لا يرد إلاّ على شيء معين بالذات إذ لا يمكن أن تثبت لشخص سلطة على الشيء إلاّ إذا كان محدداً بذاته.
الحق الشخصي: يمكن أن يكون موضوع الأداء فيه شيئاً بالنوع.
ج ـ الحق العيني: حق دائم يدوم ما بقي محله.
الحق الشخصي: حق مؤقت.
د ـ الحق العيني: يقبل الحيازة لأنه يقع على شيء مادي كما أنه يكتسب بالتقادم
الحق الشخصي: لا يقبل الحيازة ولا يكتسب بالتقادم.
هـ ـ الحق العيني: يمكن لصاحبه النزول عنه بإرادته.
الحق الشخصي: لا يمكن لصاحبه النزول عنه بإرادته وبل لابد من إرادة المدين.
و ـ الحق العيني: يخول صاحبه ميزتي التتبع والتقدم.
الحق الشخصي: ليس لصاحبه ميزتي التتبع والتقدم.
ز ـ الحق العيني: وردت الحقوق العينية في القانون على سبيل الحصر ولا يجوز للأفراد إنشاء غيرها لأنها تتصل بالنظام العام.
الحق الشخصي: لم ترد الحقوق الشخصية في القانون على سبيل الحصر ولا حد للأعمال التي يلتزم الأشخاص بأدائها أو بالامتناع عنها.
2 ـ علل: يعد من العقارات البناء الذي يقيمه المستأجر على الأرض المؤجرة ولو كان عقد الإيجار يلزم المستأجر بهدم ما بناه عند انتهاء مدة الإيجار.
- صح لأنه لا يشترط حتى يعتبر البناء من العقارات أن يقيمه صاحب الأرض وإنما يمكن لأي شخص آخر أن يقيمه كالمستأجر.
- كما لا يشترط اتصال الأبنية بالأرض على سبيل الدوام لكي نعتبرها من العقارات ويعتبر هذا البناء من العقارات أثناء مدة قيامه ولو كان على المستأجر هدمه عند انتهاء مدة الإيجار طالما أن هذا البناء ينطبق عليه تعريف العقار، وهو أنه ثابت بحيزه مستقر فيه لا يمكن نقله منه دون تلف.
3 ـ حق الجماعة على العقارات المتروكة المرفقة هو حق ارتفاق وليس حق انتفاع: خطأ.
أو: ما هي طبيعية حق الجماعة على العقارات المتروكة المرفقة:
- فهو ليس حق ارتفاق:
ـ لأن حق الارتفاق هو تكليف مفروض على عقار لمنفعته عقار آخر ولكن هناك أشخاص يستفيدون من العقار المتروك المنتفع به أي حق الجماعة في هذا العقار مترتب لمنفعة أشخاص
- وهو ليس حق انتفاع لأن حق الانتفاع مؤقت يسقط حتماً بموت المنتفع أما حق الجماعة في العقار المتروك المرفق هو حق دائم.
كما أن حق الانتفاع يعطي صاحبه ميزتي الاستعمال والاستغلال أما حق الجماعة في العقار المتروك المرفق يمنحها حق الاستعمال فقط.
4ـ هل وجود عقار أميري داخل المناطق المبنية يعطيه صفة عقار ملك وكيف تفسر وجود عقارات ملك محاطة بعقارات أميرية.
- إن وجود العقار الأميري داخل المناطق المبنية لا يعطيه صفة العقار الملك لأنه يشترط حتى يكون العقار ملكاً.
آ ـ أن تكون منطقة الأماكن المبنية محددة إدارياً.
ب ـ أن يتم التحديد الإداري من قبل السلطة المختصة.
ج ـ أن يصدر قرار إداري بهذا الشأن.
- أما تفسير وجود عقارات محاطة بعقارات أميرية هو أن الدولة العثمانية سابقاً كانت تبيع العقارات الأميرية لأسباب معينة فتصبح هذه العقارات ملكاً خالصاً للمشتري وتسجل باسمه في دفاتر التمليك.
5 ـ ما هو الفرق بين المنقول الذي يعد عقاراً بالتخصيص وبين المنقول الذي يعد عقاراً بطبيعته.
- إن الفرق بين المنقول الذي يعد عقاراً بالتخصيص لرصده على خدمة عقار بطبيعته وبين المنقول الذي يصبح عقاراً بطبيعته لاندماجه بالأرض هو أن المنقول الذي يخصص لمنفعة عقار لا يعدّ عقاراً بالتخصيص إلا إذا كان المنقول والعقار لمالك واحد. أما المنقول الذي يدمج بالأرض فإنه يعد عقاراً بطبيعته سواء وقع الدمج بفعل مالك الأرض بالذات أم من قبل شخص آخر كالمستأجر أو المنتفع وسواء كان المنقول الذي دمج بالأرض مملوكاً لصاحب الأرض أم للغير.
6 ـ ما هي نقاط الافتراق بين العقار بالتخصيص والمنقول بطبيعته.
أو: ما هي النتائج العملية لنظرية التخصيص:
آ ـ لا يمكن حجز المنقول المخصص لخدمة عقار بصورة مستقلة عن العقار المرصد على خدمته واستغلاله بل يتم حجز العقارين معاً العقار بطبيعته والعقار بالتخصيص بطريق الحجز العقاري.
على أن عدم جواز الحجز على العقار بالتخصيص على استقلال وبطريق الحجز على المنقول ليس من النظام العام وإنما هو مقرر لمصلحة المالك ويجوز له أن ينزل عن كل دفع بهذا الصدد وأن يقبل الحجز العقار بالتخصيص باعتباره منقولا وبيعه منفصلاً عن العقار المرتبط عن طريق إجراءات حجز المنقول.
ب ـ إذا رهن المالك عقاراً له رهناً تأمينياً أو حيازياً فإن أثر الرهن التأميني أو الحيازي يمتد إلى ملحقات العقار المرهون والتي هي عقارات بالتخصيص.
ج ـ إذا انتقلت ملكية العقار بطريق البيع أو الهبة أو الوصية فإن العقارات بالتخصيص المرتبطة بهذا العقار تتبعه ما لم يرد نص صريح في البيع أو الهبة أو الوصية على خلاف ذلك.
د ـ إذا آل عقار شائع لأحد الشركاء بنتيجة القسمة فإن حق هذا الشريك يمتد إلى المنقول المرصد على خدمة أو استغلال العقار الذي آل إليه ما لم يرد نص في صك القسمة على خلاف ذلك.
هـ ـ إذا ترتب حق انتفاع على العقار الأصلي شمل الانتفاع مع العقار الأصلي العقار بالتخصيص حتى لا ينفصل الثاني عن الأول.
و ـ إذا انتقلت ملكية العقار إلى المتصرف إليه وكان ملحقاً به عقار بالتخصيص فإن العقار بالتخصيص وحقيقته منقول يعامل معاملة العقار في رسوم التسجيل.
7 ـ ما هي نقاط الافتراق بين العقار بالتخصيص والعقار بطبيعته.
آ ـ بائع المنقول الذي يتسلّم كامل الثمن لا يفقد امتيازه عليه ولو أصبح عقاراً بالتخصيص في حين أنه يفقد امتيازه على المنقول إذا أصبح عقاراً بطبيعته.
ب ـ يصبح المنقول عقاراً بطبيعته إذا أدمج إدماجاً مادياً في عقار أصلي بطبيعته أياً كان الشخص الذي أحدث الإدماج سواء كان صاحب العقار الأصلي أم غيره أما إذا لم يدمج المنقول ادماجاً مادياً في العقار الأصلي واقتصر على جعله عقاراً بالتخصيص فإنه يجب أن يقوم بعملية التخصيص مالك العقار الأصلي نفسه.
ج ـ إذا نزعت ملكية العقار الأصلي للمنفعة العامل فإن استملاكه يشمل وبغير ذكر جميع المنقولات التي أصبحت عقارات بطبيعتها لاندماجها بالعقار الأصلي أما العقار بالتخصيص فإنه يفصل عن العقار الأصلي ويرد إلى صاحبه عيناً مالم يكن فصله ينقص من قيمته انقاصاً محسوساً فعندئذٍ تأخذه الجهة المستملكة وتعوض عنه للمالك.
د ـ إن العقار بالتخصيص باعتبار أنه لم يفقد ذاتيته يجوز أن يكون محلاً لجريمة السرقة.
أما العقار بطبيعته فلا تتصور سرقته.
هـ تتبع العقارات بالتخصيص أحكام قانون الأحوال الشخصية ولو كانت ملحقة بعقار أميري.
أما العقار الأميري ذاته فإنه يتبع قانون انتقال الأموال غير المنقولة.
و ـ لا تخضع العقارات بالتخصيص لقواعد الشهر والتسجيل التي تخضع لها العقارات بطبيعتها.
8 ـ ما هي شروط المنقول بحسب المآل:
- يجب أن تتوفر شريطتان في العقار بطبيعته ليكون منقولاً بحسب المآل:
آ ـ أن يكون التعامل في العقار بطبيعته في نظر المتعاقدين أو في نظر القانون قد جرى على أساس ما سيصير إليه العقار في المآل.
ب ـ أن يكون المآل المحقق القريب لهذا العقار هو أن يصبح بالفعل منقولاً، وعلى ذلك فالإرادة وحدها لا تكفي لإضفاء صفة المنقول على العقار، وقد يستخلص هذا المصير المحتوم من طبيعة الأشياء «ثمار، محصولات» كما يجوز أن يستخلص من الإعداد الفعلي من جانب مالك العقار «صاحب الأشجار إذا باعها خشباً» ويجب أن يكون ميعاد تحويل العقار إلى منقول محدداً أو قابلاً للتحديد وأن يكون قريباً وإلا لم يجز اعتباره منقولاً بحسب المآل.
قد يرد سؤال جزئي من هذه الفقرة: هل تكفي الإرادة لإضفاء صفة المنقول على العقار.
9 ـ ما هي الآثار القانونية التي تترتب على اعتبار الشيء ومنقولاً بحسب المآل أو ماذا يترتب على اعتبار الشيء منقولاً بحسب المآل.
آ ـ إذا شجر «نشب» خلاف بين المتبايعين فإن المحكمة المختصة للفصل في هذا الخلاف ليست المحكمة التي يوجد في دائرتها العقار المبيع بل المحكمة التي يقع في دائرتها موطن المدعى عليه.
ب ـ القاعدة العامة في بيع المنقولات أن «إذا اتفق على ميعاد لدفع الثمن وتسلم المبيع يكون البيع مفسوخاً دون الحاجة إلى إعذار إن لم يدفع الثمن عند حلول الميعاد إذا اختار البائع ذلك» وواضح أن هذه القاعدة يجري إعمالها في بيع المنقول بحسب المآل فإذا لم يدفع الثمن ولم يتسلم المبيع في الميعاد المتفق عليه فإن عقد البيع يعد مفسوخاً دون حاجة إلى إعذار إذا شاء البائع ذلك.
ج ـ لا يجوز لمشتري المنقول بحسب المآل أن يستفيد من دعاوى الحيازة لحماية يده على البيع لأن دعاوى الحيازة مقصورة على العقارات.
وإذا كان في بيع المنقول بحسب المآل غبن يزيد على الخمس أو كان المبيع مملوكاً لقاصر فإن دعوى تكملة الثمن إلى أربعة أخماس ثمن المثل لا يجوز إقامتها لأن البيع واقع على منقول وإن دعوى تكملة الثمن بسبب الغبن مقصورة على بيع العقار.
10 ـ هل الحيازة سند الحائز:
في المنقولات:
إن مجرد حيازة المنقول يكسب الحائز ملكيته فوراً إذا كان حسن النية ومستنداً في حيازته إلى صحيح إلا في حالتي الضياع والسرقة حيث يجوز لمالك المنقول المسروق استرداده ممن يكون حائزاً له بحسن نية وذلك خلال ثلاث سنوات من وقت السرقة أو الضياع.
في العقارات:
لا تستطيع الحيازة حتى لو كانت مقترنة بحسن نية ومستندة إلى سبب صحيح أن تكسب الملكية العقارية إلا إذا استمرت مدة التقادم المكتسب.
ملاحظة: إذا ورد السؤال «الحيازة في المنقول سند الحائز» نكتب القسم المتعلق بالمنقولات
أو قد يرد بصيغة أخرى
هل الحيازة وحدها قادرة على اكتساب الحقوق العينية في المنقول دون العقار.
11 ـ هل الدولة وارث من لا وارث له بين ذلك، وما هي النتائج المترتبة على ذلك:
- الدولة ليست وارث من لا وارث له ولكنها تملك ما يتركه الميت بمجرد وفاته دون وارث وقبل إن تضع يدها عليه
- ويترتب على ذلك النتيجتان التاليتان:
آ ـ لو أوصى صاحب التركة بكل تركته لأحد نفذت الوصية في كل التركة دون حاجة لإجازة الدولة فيما زاد عن الثلث.
ب ـ إن مال أهل الذمة الذين يتوفون بدار الإسلام من غير مستحق له هو أيضاً للدولة فلو كانت للدولة وارثاً لما ورثت من غير المسلم لأنه لا توارث مع اختلاف الدين.
لذا فالدولة ليست وارث من لا وارث له.
12 ـ ما هي فوائد «نتائج» تقسيم الأشياء إلى مثلية وقيمية:
آ ـ عارية الاستعمال تكون في الأشياء القيمية وعارية الاستهلاك تكون في الأشياء المثلية.
ب ـ لا تقع المقاصة إلا بين نقود أو مثليات متحدة في النوع والجودة.
ج ـ ملكية المثليات لا تنقل إلا بالتعيين أو التسليم أما إذا كان محل الالتزام شيئاً معيناً بالذات فتنقل ملكيته بمجرد العقد.
د ـ الشيء المستحق أصلاً إذا كان معيناً بالذات هو الذي يكون به الوفاء فلا يجبر الدائن على قبول شيء غيره ولو كان هذا الشيء مساوياً له في القيمة أو كانت قيمته أعلى.
هـ ـ إذا هلك المبيع ـ وكان معيناً بالذات ـ قبل التسليم بسبب لا يد للبائع فيه انفسخ البيع واسترد المشتري الثمن إلا إذا كان الهلاك بعد إنذار المشتري لتسلم المبيع.
- أما إذا كان المبيع مثلياً فالتزام البائع لا ينقضي لأن الشيء المثلي لا يرد عليه الهلاك «المثليات لا تهلك».
13 ـ ما هي نقاط الافتراق بين حق الملكية وحق التصرف:
آ ـ حق الملكية: دائم لا يسقط بعدم الاستعمال.
حق التصرف: يسقط بعدم الاستعمال حسب المادة (775). «يسقط حق التصرف في الأراضي الأميرية بعدم حراثة الأرض أو بعدم استعمالها خمس سنوات.
ب ـ حق الملكية: إن حق تسجيل الملكية على العقارات يكتسب بمرور خمسة عشرة سنة على حيازتها وإذا كانت الحيازة مقترنة بحسب نية ومستندة إلى سبب صحيح فإن مدة التقادم المكتسب على العقارات تكون خمس سنوات.
حق التصرف: إن حق تسجيل التصرف في الأراضي الأميرية يكتسب بمرور عشر سنوات من تاريخ الحيازة بسند أو بغير سند في الأراضي الأميرية غير الخاضعة لإرادة أملاك الدولة في حين أنه يمتنع اكتسابه بالتقدم في الأراضي الأميرية الخاضعة لإرادة أملاك الدولة.
ج ـ حق الملكية: يخضع في حال وفاة المالك إلى أحكام المواريث الشرعية المعينة في قانون الأحوال الشخصية.
حق التصرف: يخضع في حال وفاة المتصرف إلى أحكام قانون انتقال الأموال غير المنقولة.
د ـ حق الملكية: يجوز للمالك أن ينشىء على عقاره الملك وقفاً.
حق التصرف: يمتنع على المالك إنشاء وقف على الأراضي الأميرية وكل وقف ينشأ خلافاً لهذا المنع يعد باطلاً.
14 ـ «حق الملكية حق جامع» اشرح، بين، وضّح ذلك:
حق الملكية ينطوي على أوسع السلطات التي يمكن أن تكون للشخص على الشيء فهي تخول صاحبها لا الاستعمال والاستغلال فقط بل التصرف أيضاً وليس لصاحب أي حق عيني آخر على الشيء كل هذه السلطات بل لا يكون له إلاّ بعضها.
15 ـ ماذا يترتب على أن الملكية حق جامع:
أو: ما هي النتائج المترتبة على أن الملكية حق جامع:
- يترتب على أن الملكية حق جامع أمران:
الأول: إن الأصل أن المالك يجمع كل السلطات على الشيء فما لم يثبت أن القانون أو الاتفاق قد خول له بعض هذه السلطات بقينا على حكم الأصل واعتبرنا الملكية جامعة أي خالية من أي قيد.
الثاني: إن جميع الحقوق المشتقة من حق الملكية هي حقوق مؤقتة تعود إليه بعد أن تستنفذ مدة بقائها فإذا استنفذ حق الانتفاع مثلاً مدة بقائه ارتد إلى الرقبة وعادت الملكية كاملة.
16 ـ الملكية حق استثنائي مانع اشرح ذلك:
للمالك أن يستأثر لجميع مزايا ملكه فيمنع الآخرين من مشاركته في التمتع بهذه المزايا ولو لم يلحقه من وراء هذه المشاركة ضرر ما وقد نصت المادة 768 على ذلك: «لمالك الشيء وحده حق استعمال الشيء واستغلاله والتصرف فيه» فلا يتصور أن يكون لشخصين في الوقت ذاته حق ملكية كامل لكل منهما على الشيء وإن أمكن تصور قيام ملكية شائعة بينهما تتحدد بسهم شائع كالنصف أو الربع.
ويترتب على خاصة الاستئثار أنه إذا حاول أحد الانتفاع بالشيء كان لمالكه منعه من ذلك مهما كان هذا التعدي بسيطاً.
17 ـ حق الملكية حق دائم اشرح ذلك.
أو: الملكية تتأبد بانتقالها علل:
حق الملكية حق دائم يدوم ما دام الشيء المملوك باقياً ولا ينقضي إلا بهلاك الشيء ولا يقدح «يؤثر» في دوامه اختلاف الملاك على محله فتعاقب الملاك على الشيء لا يؤدي إلى انقضاء حق الملكية القديم ونشوء حق ملكية جديد وإنما يؤدي إلى مجرد انتقال أبوة الحق من شخص إلى آخر ويقال في هذا المعنى إن الملكية تتأبد بانتقالها.
18 ـ إن حق الملكية يرتبط بالوجود الفعلي للشيء، علل ذلك:
خطأ: لأن حق الملكية يرتبط بالوجود القانوني للشيء، وليس بالوجود الفعلي فالشيء السائب المباح الذي لا مالك له ليس له سوى وجود مادي فإذا تحمل بعد ذلك بحق ملكية بدأ وجوده القانوني وأصبح قابلاً للتعامل عليه فإذا زال الوجود القانوني للشيء بهلاكه في العقار والمنقول أو بالتخلي عنه في المنقول ـ حيث ينقلب الوجود القانوني إلى وجود فعلي ـ زال حق الملكية. إذاً حق الملكية مرتبط بالوجود القانوني للشيء وليس بوجوده الفعلي.
19 ـ ماذا يترتب على عدم توقيت الملكية:
يترتب على عدم جواز توقيت الملكية عدم جواز إضافتها إلى أجل فلا يصح الاتفاق مثلاً على أن يمتلك المتصرف إليه الشيء مدة خمس سنوات فقط فإذا انقضت أعاده إلى مالكه القديم ذلك لأن التوقيت يتنافى مع طبيعة حق الملكية لأن هذا الحق يخول صاحبه إعدام الشيء قبل فوات المدة المتفق عليها فيصبح حق المتصرف لغواً».
20 ـ حق الملكية والحقوق المتفرعة عنه تقبل الإسقاط دورة 27/12/2005
إن الحقوق المتفرعة عن حق الملكية يمكن تركها وإسقاطها بإرادة صاحبها فتعود بذلك سلطاتها إلى المالك.
أما حق الملكية فيجب التفرقة بشأنه بين المنقول والعقار.
فحق الملكية الذي يرد على العقار يظل ثابتاً ولو ترك العقار معبراً عن إرادته في النزول عن الملكية أو إسقاطها مادام أنه لم ينقل الملكية إلى الغير أو مادام أن هذه الملكية لم تنتقل إلى الغير بسبب مستقل عن الإسقاط أما المنقول فقد أجاز المشرع إسقاط ملكيته بالترك حيث ينعدم وجوده القانوني ويغدو مباحاً غير مملوك لأحد.
21 ـ تسقط الملكية بالتقادم المكسب «علل»:
صح: لأنه ولو كان حق الملكية لا يسقط بعدم الاستعمال فإنه ينقضي إذا اقترن عدم الاستعمال بحيازة للشيء من جانب الغير تتوفر فيها شرائط التقادم المكسب فعندئذٍ يمتلك الحائز الشيء بسبب من أسباب التمليك وهو التقادم المكسب فالملكية لا يمكن أن يلحقها التقادم المسقط ولكن يجوز للغير أن يكتسبها بالتقادم المكسب.
وسبب عدم سقوط حق الملكية بالتقادم أن دعوى الاستحقاق التي تحميه لا تسقط بالتقادم وللمالك رفعها في أي وقت ولو بعد مضي خمس عشرة سنة شريطة ألا يكون الغير قد اكتسب الحق بالتقادم المكسب.
22 ـ عدم الاستعمال كالاستعمال حق المالك.
إن المالك ليس ملزماً في الأصل بممارسة سلطة الاستعمال فهو حرٌ في أن يستعمل ملكه أو لا يستعمله فإذا كان للمالك سيارة فإن له ألا يركبها وإذا كان له أرض زراعية فإن له ألا يزرعها إلا إذا فرض القانون عليه شيئاً من ذلك وإن كان له منزل فإن له ألا يسكنه وأن يتركه خالياً دون أن يؤجره على أن هذه الحرية ليست مطلقة إذ للمشرع أن يفرض على الملاك استعمال منازلهم تحت طائلة العقوبة والغرامة.
23 ـ إن التصرف المادي ينصّب على الشيء ذاته: علل، اشرح:
التصرف المادي يهدف إلى إجراء تغيير مادي في الشيء محل الملكية كالبناء في الأرض أو إعدام الشيء باستهلاكه كما يختلط باستعماله.
ويراعى أن سلطة التصرف المادي في الشيء مقصورة على المالك فهي طابع مميز لحق الملكية أما باقي الحقوق العينية فلا يملك أصحابها هذه السلطة فالمنتفع مثلاً يُلزم بالمحافظة على الشيء المنتفع به ورده عند انتهاء الانتفاع.
24 ـ التصرف القانوني يرد على الحق ذاته: علل، اشرح.
يقصد بالتصرف القانوني نقل ملكية الشيء أو تقريره حق عيني عليه سواء كان من الحقوق العينية الأصلية أم التبعية.
ويراعى أن سلطة التصرف القانوني ليست مقصورة على المالك وإنما تثبت لكل صاحب حق عيني على أن سلطة المالك تظل أوسع مدى مما لغيره من هؤلاء لقدرته على التصرف بالمنفعة والرقبة معاً وهذه سلطة لا تنسى لغيره فصاحب حق الانتفاع مثلاً تقف سلطته عند التصرف في منافع الشيء دون رقبته.
25 ـ ما هي فوائد التميز بين أعمال الإدارة وأعمال التصرف.
أعمال التصرف: هي نقل ملكية الشيء أو إنشاء أي حق عيني آخر عليه.
أعمال الإدارة: استغلال الشيء.
وفوائد التمييز بينهما
آ ـ الأهلية: فالمشرع يطلب الأهلية الكاملة للقيام بأعمال التصرف بينما يتساهل في تحديد الأهلية اللازمة لأعمال الإدارة.
ب ـ سلطة الأولياء والنائبين عن غيرهم.
ج ـ الأشياء التي مُنع أصحابها من التصرف فيها.
د ـ العقود الصادرة من غير المالك فهي صحيحة إذا كانت من أعمال الإدارة وقابلة للإبطال إذا كانت من أعمال التصرف.
26 ـ إن حق الملكية باعتباره حقاً عينياً لا ينشأ إلا على شيء معين بالذات علل:
صح: ويفترض أن يكون هذا الشيء محدداً في كيانه تحديداً واضحاً يمنع اختلاطه بغيره من الأشياء وهذا متحقق في المنقول لأن قابليته للحركة تجعله ذا كيان مستقل منفصل عن غيره وبالتالي يكون سهل التحديد أما العقار فليس تحديده ميسوراً إذا كان أرضاً لكون الأرض ثابتة لا ينفصل بعضها عن بعض على النحو الذي تنفصل فيه المنقولات، ومن هنا تبدو الحاجة بتعيين حدود الملكيات المتجاورة لتحديد المحل الذي ترد عليه سلطات كل مالك.
- السؤال بصيغة أخرى ما هو السبب الذي يدفع لتعيين حدود الملكيات المتجاورة.
27 ـ ما هي المبادئ الأساسية التي تقوم عليها القيود التي ترد على سلطة المالك في استعمال ملكه:
- تقوم هذه القيود على مبدأين أساسيين هما:
الأول: أنه حيث يتعارض حق الملكية مع مصلحة عامة فالمصلحة العامة يجب أن تتقدم فما ينبغي أن تقف الملكية حجر عثرة في سبيل لتحقيق المصلحة العامة إذ الضرر الخاص يتحمل في سبيل الضرر العام.
الثاني: أنه حيث يتعارض حق المالك مع مصلحة خاصة هي أولى بالرعاية من حق المالك، تقدم هذه المصلحة الخاصة بعد أن يعوض المالك تعويضاً عادلاً.
ملاحظة خارجية [ في القسم الأول الأصح أن نقول أن الضرر الخاص يتحمل في سبيل النفع العام ولكن سنبقى على ما ورد في المقرر].
28 ـ ما هي أنواع القيود القانونية التي ترد على حق الملكية:
- إن حق الملكية يمنح صاحبه مزايا الاستعمال والاستغلال والتصرف بالشيء وهذه المزايا قد يفرض عليها القانون قيوداً معينة لأسباب يقدرها المشرع وبذلك تكون القيود القانونية التي ترد على حق الملكية هي:
آ ـ القيود التي ترد على سلطة المالك في استعمال ملكه.
ب ـ القيود التي ترد على سلطة المالك في استغلال ملكه.
ج ـ القيود التي ترد على سلطة المالك في التصرف في ملكه.
29 ـ ما هي طبيعة القيود القانونية التي ترد على سلطة المالك في استعمال ملكه؟
أو: هل القيود القانونية التي ترد على سلطة المالك في استعمال ملكه هي حقوق ارتفاق؟
- إن هذه القيود ليست حقوق ارتفاق لأن حق الارتفاق هو حق يتقرر على عقار لمنفعة عقار غيره يملكه شخص آخر.
- وتشبه القيود القانونية حقوق الارتفاق من حيث أنها تؤلف عبئاً مفروضاً على عقار لمصلحة عقارٍ آخر.
- ولكنها تختلف عنها من حيث أن القيود تمثل الوضع القانوني العادي لكل ملكية توجد في ظروف معينة في حين أن حقوق الارتفاق تمثل الخروج على هذا الوضع وترد كعبء استثنائي يثقل العقار الذي ترد عليه.
- فتقييد القانون المالك بترك مسافة مترين عند فتح مطل مقابل لملك الجار قيد قانوني وليس ارتفاقاً لأنه تحديد للنطاق العادي لحق الملكية بوجه عام فإذا حصل المالك من جاره على الحق في فتح مطل مقابل على أقل من هذه المسافة فمعنى ذلك تحميل ملك الجار بعبء استثنائي زائد أي بارتفاق.
- كما تفترق القيود القانونية عن حقوق الارتفاق من حيث أن القيود متبادلة تتعذر فيها التفرقة بين العقار الخادم والعقار المخدوم.
ملاحظة: قد ترد أسئلة مجزوءة من هذه الفقرة كما يلي:
ـ وازن بين حقوق الارتفاق والقيود القانونية.
ـ هل من اختلاف بين حقوق الارتفاق والقيود القانونية؟
«تحدث عن نقاط الاختلاف»، «كيف تختلف حقوق الارتفاق».
30 ـ ابحث في نتائج التفرقة بين القيود القانونية الواردة على حق الملكية وبين حقوق الارتفاق دورة 27/12/2005 15 درجة
- يترتب على التفرقة بين القيود القانونية الواردة على حق الملكية وبين حقوق الارتفاق نتائج مهمة: أهمها:
آ ـ إن القيود القانونية باعتبارها تمثل الوضع العادي للملكية لا تزول بعدم الاستعمال لأنها قيود دائمة ترد على حق الملكية وتدوم بدوام هذا الحق أما حقوق الارتفاق فلكونها مجرد أعباء استثنائية فإنها عرضة للسقوط بعدم الاستعمال بالتقادم.
ب ـ إن القيود القانونية باعتبارها تمثل الوضع العادي للملكية لا تعد الإفادة منها تعدياً على الملك الواردة عليه ومن ثم فهي لا تصلح مبدأ الحيازة مكسبة لحق الارتفاق بالتقادم مهما طال الزمن.
أما حقوق الارتفاق فإنها تكتسب بالتقادم إذ باعتبارها أعباء استثنائية تفترض التعدي على ملك الغير وهو ما يصلح أساساً للحيازة المكسبة للإرتفاق بالتقادم.
ج ـ إن الالتزام بضمان الاستحقاق يتناول خلو العين المتصرف بها من حقوق دون القيود القانونية الواردة على الملكية ذلك لأن القيود هي الوضع العادي للملكية فلا وجه لضمان خلو الشيء منها، أما حقوق الارتفاق فلكونها أعباء استثنائية زائدة يجب ضمان خلو الشيء منها في الأصل وعلى ذلك فإذا ضمن البائع خلو المبيع من حق ارتفاق بالمطل.
فهو لا يضمن بذلك خلو المبيع من حق المطل القانوني إذ أن هذا ليس بحق ارتفاق بل هو قيد قانوني على الملكية وإنما يضمن للمشتري خلو المبيع من حق ارتفاق بالمطل فرضه الاتفاق أو كُسب بالتقادم وهو أن يفتح الجار مطلاً على أقل من المسافة القانونية.
31 ـ ما هو الجزاء الذي يقع على الجار في حالة غلوّه في استعمال ملكه:
- إن التزام المالك في ألا يغلو في استعمال حقه إلى حدٍ يُلحق بالجار ضرراً غير مألوف هو التزام بالامتناع عن عمل فإذا أخلّ المالك بهذا الالتزام كان للجار أن يطالب بإزالة الضرر وبالتعويض وتعد إزالة الضرر بمثابة التنفيذ العيني وقد يأخذ التنفيذ صوراً مختلفة حسب ظروف كل حالة.
آ ـ فقد يحكم القاضي بتعديل حالة الشيء مصدر الضرر.
ب ـ وقد يحكم بإلزام المالك بالامتناع عن استعمال ملكه في وقت معين.
جـ ـ بإزالة مصدر الضرر نهائياً «وهذا نادر الوقوع».
32 ـ إن ما يعد من مضار الجوار مألوفاً أو غير مألوف مسألة موضوعية يفصل فيها القاضي: اشرح ذلك.
أو: تحدث عن مرونة معيار مضار الجوار غير المألوفة:
إن ما يعد مألوفاً أو غير مألوف مسألة موضوعية يفصل فيها القاضي بناء على عدة اعتبارات وردت في المادة (776): «على أن يراعى في ذلك العرف، وطبيعة العقارات، وموقع كل منها بالنسبة إلى الآخر، والغرض الذي خصصت له».
آ ـ العرف «كأن يخرج المالك من داره في وقت مبكر أو يرجع إليها في وقت متأخر فيحدث حركة محسوسة سيارته».
ب ـ طبيعة العقارات «فإذا كان العقار مقهى فإنه يحمل من الضوضاء أكثر من المسكن الهادئ».
ج ـ موقع كل عقار بالنسبة إلى الآخر «فصاحب السفل يجب بحكم موقعه من العلو أن يتحمل من العلو ما لا يتحمل العلو من السفل».
د ـ الغرض الذي خصصت له العقارات «فالضجة والدخان تعد مألوفة في حي صناعي فيما تعد غير مألوفة في حي هادئ».
33 ـ إذا بنى شخص منزلاً للسكن بجوار مصنع قائم من قبل فهل يحق له أن يرجع على صاحب المصنع وهو الذي سعى إلى مجاورته بالأضرار التي تلحق به بسبب وجود المصنع كالأضرار الناجمة عما يحدثه المصنع من ضوضاء وما يتصاعد منه من دخان.
وهل الترخيص الإداري يعصم من المسؤولية؟ دورة 11/6/2006 20 درجة.
يجب التفرقة بين ما إذا كانت أسبقية الاستغلال جماعية أم فردية:
آ ـ فإذا كانت أسبقية الاستغلال جماعية:
كما لو قدم الجار الحديث ووجد الحي كله مليئاً بالمصانع والمحال المقلقة للراحة على نحوٍ أصبح فيه الضرر غير المألوف على وجهٍ فردي مألوفاً على وجه جماعي في هذا الحي فعندئذٍ لا يحق له أن يرجع بالتعويض على صاحب المصنع المجاور عن الأضرار التي تلحق به بسبب هذا الجوار بعد أن أقدم عليه طائعاً مختاراً.
ب ـ أما إذا كانت أسبقية الاستغلال فردية:
لا يجوز للمالك القديم على أية حال أن يدعي أنه كسب لمجرد أسبقيته حقاً في أن يتحمل منه جيرانه ولو استجدوا ضرراً غير مألوف دون أي تعويض.
ومما سبق نجد أن أسبقية الاستغلال الجماعية وليس الفردية هي التي تعد سبباً مسوغاً لما يلحق الجار من ضررٍ غير مألوف.
وأما الترخيص الإداري فلا يعصم منن المسؤولية حيث غالباً ما يكون الاستعمال الذي قام به المالك وأفضى إلى الأضرار بالجار مقروناً بترخيص من الجهة الإدارية المختصة كما هو المحال الخطرة أو المقلقة للراحة ولكن من المسلّم به أنّ الترخيص لا يرفع مسؤولية المالك عن الأضرار التي يُلحقها بالجار ذلك بأن الترخيص هو مجرد تدبير وقائي يهدف إلى حماية المصلحة العامة فحسب أما مصلحة الجيران فعلى المالك مراعاتها من تلقاء نفسه ومن ثم لا شأن لهذا الترخيص بحقوق الغير فيما إذا أصابه ضرر. حيث تنص المادة (776) على حق الجار في الرجوع على جاره في مضار الجوار غير المألوفة.
«ولا يحول الترخيص الصادر من الجهات المختصة دون استعمال هذا الحق».
وللقاضي أن يحكم بإزالة الضرر أو التعويض.
سؤال جزئي: الترخيص الإداري لا يعصم من المسؤولية بين ذلك.
34 ـ تطبق قواعد التقيد بالمسافات القانونية على الأسطحة دورة 11/6/2006
خطأ: لأن الأسطحة تستثنى من قواعد التقيد بالمسافات القانونية والسبب في ذلك أن الأسطحة بخلاف النوافذ ليست معدة أصلاً للنظر منها على العقارات المجاورة.
كما أن فرض قيد المسافات على السطح يؤول إلى حظر البناء على حدود الأرض في كل جهة من جهاتها ولو لم يكن صاحبها يقصد إحداث مطل على الأرض المجاورة.
35 ـ لأي شخص الحق المطلق في فتح مطل على الطريق العام دون التقيد بالمسافات القانونية: دورة 27/12/2005
إن سبب استثناء المطلات المفتوحة على الطريق العام من قيود المسافة يعود إلى أن هذه القيود فرضت لمصلحة الأملاك الخاصة من العقارات المجاورة فلا تسري على المطلات المفتوحة على الطريق العام لأن الطريق العام مخصص لإعطاء النور والهواء للكافة بما فيهم أصحاب العقارات الواقعة على جانبي الطريق العام فلا يسوغ لصاحب العقار الواقع على الطرف المقابل من الطريق منعه من ذلك مهما قلّ علو المنور أو ضاق عرض الطريق.
ولكن «وهنا مغزى السؤال» حظر فتح المطل المنحرف على مسافة تقل عن نصف متر بين الحائط المفتوح فيه المطل وبين العقار المجاور لا يرتفع في حق هذا العقار إذا كان المطل المنحرف هو في الوقت ذاته مطلاً مواجهاً للطريق العام.
36 ـ ما هي أحكام فتح المطل على المدخل المشترك وعلى الطريق العام دورة 16/6/2005 10 درجات.
إن المدخل المشترك لا يعدّ ملحقاً بالطريق العام وبالتالي لا يجوز لصاحب العقار الواقع على أحد جانبي هذا المدخل فتح نافذة تطل على العقار المقابل من الجانب الآخر إذا كان عرض الطريق يقل عن المسافة القانونية.
أما الطريق العام فأحكامه موجودة في السؤال السابق.
37 ـ إن فتح المطلات والمناور مع مراعاة المسافة القانونية يعتبر قيد على ملكية الجار:
خطأ: إن فتح المطلات والمناور مع مراعاة المسافة القانونية لا يفرض في الأصل أي قيد على ملكية الجار ومن ثم يجوز لهذا الجار يستعمل ملكه في الحدود المقررة له فيقيم حائط بنائه على حدود هذا الملك شريطة أن يراعي القيود المتعلقة بالمناور والمطلات.
وليس للجار أن يعترض على هذا البناء بحجة أنه اكتسب حق ارتفاق بالمطل بالتقادم ذلك لأنه يستعمل رخصة ولا يصح أن تقوم الحيازة على عمل يأتيه الشخص باعتباره مجرد رخصة من المباحات.
كما أنه ليس للجار أن يعترض على هذا البناء إذا ما أدى إلى سد منوره بحجة أنه أكتسب حق ارتفاق بالمنور بالتقادم ذلك لأن فتح المناور إنما يعد استعمالاً لرخصة فهو لا ينطوي على تعدٍّ على ملك الجار والحيازة لا تقوم أصلاً على عمل يأتيه الشخص باعتباره رخصة من المباحات.
ملاحظة: قد يرد السؤال ويتعلق بالمناور فقط أو بالمطلات فقط فيرجى الانتباه والتركيز.
38 ـ إذا خالف المالك القواعد القانونية المفروضة فقام بفتح:
ـ مطل على أقل من المسافة القانونية.
ـ أو منور على أقل من الارتفاع الذي أجازه القانون.
ماذا يترتب على ذلك وماذا على القاضي أن يحكم:
يترتب على ذلك أنه يمكن للجار أن يطلب إزالة الفتحة أو تعديل مكانها شريطة ألا يكون صاحبها قد اكتسب حق ارتفاق بالمطل وللجار أن يطلب رفع المخالفة ولو لم يصبه ضرر ذلك لأن إيقاع هذه المخالفة يعد اعتداءً على ملكه ثم إن ترك الفتحة قد يترتب عليه اكتساب صاحبها حق ارتفاق بالتقادم ثم إن قول المشرع «لا يجوز لمالك عقار أن يكون له مطل...» معناه التحريم، والتحريم يوجب إزالة الفعل المحرم دون النظر إلى كونه أحدث ضرراً بالفعل أم لم يحدث لأن مع التحريم يكون الضرر مفترضاً قانوناً.
- أما بالنسبة للقاضي فإن عليه أن يحكم بهدم المطل أو الشرفة متى طلب الجار ذلك من غير أن يبحث فيما إذا كان هذا الجار قد أصابه ضرر من فتحه على أنه يجوز للقاضي بدل أن يحكم بسد المطل بأكمله أن يكتفي بتحويله إلى منور وذلك بسد الجزء الأسفل منه بحيث تصبح قاعدته على علو مترين ونصف من أرض الغرفة المراد إضاءتها إذا كان الطابق أرضياً وعلى علو متر وتسعين سنتمتراً من أرض الغرفة إذا كان الطابق علوياً ولا يجوز الاستعاضة عن الإغلاق بإقامة شريط منخل حتى هذا الارتفاع.
39 ـ هل يمكن اكتساب حق المطل بالتقادم؟
- إن من يفتح مطلاً على أرض الجار على أقل من المسافة القانونية لا يجوز له في المناطق التي تمت فيها أعمال التحديد والتحرير أن يكتسب حق المطل مهما مر من الزمن أما المناطق التي تخضع بعد لنظام السجل العقاري فيجوز أن يكتسب حق المطل بالتقادم شريطة أن يكون فتح المطل متضمناً معنى التعدي على أرض الجار بأن يحمل الجار عبئاً تنفي معه مظنة العفو والتسامح.
إذا كان السؤال يمكن اكتساب حق المطل بالتقادم بشكل مطلق.
نكتب نميز بين حالتين: المناطق التي تمت فيها أعمال التحديد والتحرير وبين المناطق التي لم تتم بنفس الجواب السابق.
40 ـ ماذا يترتب على اكتساب ارتفاق المطل بالتقادم؟
- يترتب النتيجتان التاليتان:
آ ـ ليس للجار أن يطلب إزالة النوافذ المفتوحة على أقل من المسافة القانونية.
ب ـ يلتزم الجار بأن يراعي المسافة القانونية بين المطل المشرف على أرضه وبين البناء الذي يرغب في إقامته على هذه الأرض وذلك على طول البناء الذي فتح فيه هذا المطل فإذا كان هذا المطل مواجهاً وفتح على حدود الملك تعين على الجار أن يرتد ببنائه مترين وإذا أراد الجار في دوره أن يفتح مطلاً مواجهاً تعين عليه أن يرتد ببنائه أربعة أمتار.
41 ـ ما هو نطاق شرط المنع من التصرف:
أو كيف يرد شرط المنع من التصرف:
غالباً ما يرد هذا الشرط في الوصية أو الهبة لأن مركز المتبرع فيهما يسمح له بإملاء هذا الشرط ولكنه يندر في عقود المعاوضة لأن المشتري الذي يدفع ثمن ما يشتريه لا يحرص على الحصول على شيء مثقل قبل هذا الشرط.
ويمكن أن يرد هذا الشرط على العقارات والمنقولات.
وعادة ما يقيد هذا الشرط حق المالك في التصرف بملكه ولكن يجوز أن يقيد حق المنتفع.
42 ـ من شروط صحة المنع من التصرف "أن يكون الباعث مشروعاً" تحدث عن هذا الشرط.
- إذا كان شرط المنع من التصرف هو خروج عن الأصل فمن الطبيعي أن يكون له باعث مشروع يسوّغه.
- والمراد بالباعث المشروع: أن تكون ثمة مصلحة جدية تدفع إلى اشتراط المنع ويعود تقدير جدية المصلحة إلى القاضي سواء كانت هذه المصلحة المراد حمايتها بالشرط هي مصلحة المشترط أو مصلحة الممنوع من التصرف أو مصلحة الغير حيث جاء في المادة (778): «يكون الباعث مشروعاً متى كان المراد بالمنع من التصرف حماية مصلحة مشروعة للتصرف أو للمتصرف إليه أو للغير».
- أمثلة على هذه المصالح: «ملاحظة: إذا كان هذا السؤال رئيسياً عليه 15 درجة».
فيجب: ذكر هذه الأمثلة، أما إذا كان عليه 10 درجات فيفضل ذكر هذه الأمثلة».
ـ مثال المصلحة المشروعة للمشترط:
أن يشترط الواهب عدم تصرف الموهوب له في الشيء الموهوب احتياطياً.
ـ مثال المصلحة المشروعة للممنوع من التصرف.
أن يشترط الواهب عدم تصرف الموهوب له في الشيء الموهوب حتى يبلغ سناً معينة ليحميه من طيشه وتبذيره.
ـ مثال المصلحة المشروعة للغير:
إذا وهب شخص لآخر مالاً واشترط عليه أن يؤدي مرتباً دورياً مدى الحياة لشخص آخر ومنعه من التصرف في الموهوب رغبة منه في ضمان حق المستفيد من هذا المرتب.
43 ـ من شروط صحة المنع من التصرف "أن تكون مدة المنع معقولة" بيّن هذا الشرط:
- يجب أن يكون المنع من التصرف مقصوراً على مدة معقولة فلا يجوز أن يكون مؤبداً لأنه يجرد حق الملكية من مضمونه الرئيس وهو سلطة التصرف كما يحبس المال عن التداول لذا يجب أن يكون المنع مؤقتاً ويعود إلى القاضي تقدير ما إذا كانت مدة المنع معقولة أو غير معقولة في كل حالة على حدة فما يعد معقولاً في حالات قد يكون غير معقول في حالات أخرى حيث تنص المادة (778) «المدة المعقولة يجوز أن تستغرق مدى حياة المتصرف أو المتصرف وإليه أو الغير» وبالتالي فإن هذه المدة جوازية وليست وجوبية.
44 ـ هل يمكن حرمان المالك من التصرف في ملكه:
- نعم في حالة شرط المنع من التصرف حيث لا يقتصر أثر الشرط المانع من التصرف على حرمان المالك من نقل ملكية الشيء فحسب بل يمتد أيضاً إلى منعه من تقرير أي حق عيني آخر «عليه كحق الانتفاع أو حق الرهن» مالم يكن المنع مقصوراً على نقل الملكية وحده.
- وبالإضافة إلى منع المالك من إبرام التصرفات القانونية يمتنع عليه التصرف في الشيء تصرفاً مادياً «كأن يهدم المنزل الذي يمنع الشرط التصرف فيه».
- ولكن: إن الشرط لا يحول دون انتقال ملكية الشيء إلى غير المالك بسبب آخر غير التصرف القانوني كالميراث والتقادم.
- ملاحظة: قد يرد السؤال بصيغة أخرى مثل:
لا يمكن حرمان المالك من التصرف في ملكه مطلقاً.
- فيكون الجواب: خطأ: لأنه يمكن حرمانه من التصرف في ملكه في حالة شرط المنع من التصرف حيث لا يقتصر أثر الشرط..
45 ـ علل: إن منع المالك من التصرف في مال معين من أمواله يستتبع منع دائني المالك من التنفيذ على هذا المال:
- صح: لأن هذا التنفيذ يؤدي إلى التصرف بالمال ليستوفي الدائنون حقوقهم من ثمنه ولو أبيح التنفيذ مع امتناع التصرف على المالك لكان شرط المنع من التصرف من قبيل العبث لأن المالك يستطيع أن يتحايل عليه بالامتناع عن تنفيذ ديونه وعندئذٍ يتمكن المالك من التصرف فيما منع من التصرف فيه بصورة غير مباشرة عن طريق دائنيه ويلاحظ أن التنفيذ يمتنع طوال مدة المنع من التصرف سواء كان تاريخ الدين سابقاً لاشتراط المنع أو لاحقاً له.
- وبذلك يفترق امتناع التنفيذ المترتب على اشتراط المنع من التصرف عن امتناع التنفيذ المشترط بصورة مستقلة إذ في هذه الحالة لا يسري امتناع التنفيذ إلا على الدائنين الذين نشأت حقوقهم قبل الاشتراط دون من نشأت حقوقهم بعده.
- السؤال بصيغة أخرى:
ما الفرق بين امتناع التنفيذ المشترط بصورة مستقلة وبين امتناع التنفيذ المترتب على اشتراط المنع من التصرف؟
46 ـ إذا كان الشيء الممنوع التصرف فيه منقولاً فإنه يقبل التملك بالحيازة
والتقادم:
يجب أن نفرق بين الحيازة والتقادم.
ـ فإذا كان الشيء الممنوع التصرف فيه منقولاً فإنه يقبل التملك بالتقادم الطويل لأن هذا النوع من التقادم لا يشترط فيه السبب الصحيح.
ـ ولكن هذا المنقول لا يقبل التملك بالحيازة بمقتضى قاعدة "الحيازة في المنقول سند الحائز" لأن هذه القاعدة تقتضي السبب الصحيح وهو متخلف في حال التصرف في المنقول غير القابل للتصرف فيه لأن هذا التصرف باطل فلا يصلح أن يكون سبباً صحيحاً.
47 ـ إذا انتقل العقار الذي مُنع مالكه من التصرف فيه إلى الغير فهل يحق لمن شرع البطلان لمصلحته أن ينازع الغير على هذا العقار:
نعم ويحق له استرداده منه على أن حق الاسترداد قد يتعطل في هذه الحالة
لأن شرط المنع من التصرف لا ينتج آثاره بين المتعاقدين وبالنسبة للغير إلا بتسجيله في السجل العقاري فإذا سجل الشرط المانح من التصرف وامتنع على الغير اكتساب حق يخالف ما هو مسجل وذلك بخلاف ما إذا كان الشرط غير مسجل في السجل العقاري ففي هذه الحالة يكون تملك الغير صحيحاً لعدم نفاذ الشرط في مواجهته.
48 ـ هل يشترط في قسمة المهايأة إجماع الشركاء:
- نعم حيث أن قسمة المهايأة لا تتم إلا بإجماع الشركاء وهذا على خلاف الأصل المقرر في إدارة الشيء الشائع حيث تكفي الأغلبية ويرجع الفرق إلى ما للمهايأة المكانية من شأن أحياناً إذ قد تنقلب إلى قسمة نهائية إذا استمرت خمس عشرة سنة فلا يجوز تبعاً لذلك الاستغناء عن موافقة الأقلية مهما قل عددها ويترتب على ذلك أن القضاء لا يأمر بالمهايأة جبراً على بعض الشركاء.
- ولم يخرج المشرع على هذا الأصل إلا في المهايأة الممهدة للقسمة النهائية حيث يكون للقاضي الابتدائي بناء على طلب أحد الشركاء أن يحكم بالمهايأة بعد الاستعانة بخبير عند الاقتضاء.
- السؤال بطريقة أخرى: هل يجوز للقضاء الأمر بالمهايأة:
فيكون الجواب نميز بين حالتين:
ويكون نفس الجواب بدون عبارة (نعم حيث)
49 ـ كيف تتحول المهايأة إلى قسمة نهائية:
- إن المهايأة الواقعة على منقول أو عقار لم يجرِ تحديده وتحريره تنقلب إلى قسمة نهائية إذا دامت خمس عشر سنة ما لم يتفق الشركاء على غير ذلك لأنها تعتبر قسمة وصل إليها الشركاء واطمأنوا إلى نتائجها.
- ويتم تحول المهايأة إلى قسمة نهائية بقوة القانون وليس بإرادة المتقاسمين وعلى ذلك لا تسري على هذه القسمة الأحكام الخاصة بالقسمة الرضائية فهي تتم ولو كان بين الشركاء عند الاتفاق على المهايأة من لم تتوافر فيه الأهلية كما أنها لا تخضع لأحكام نقض القسمة بسبب الغبن.
50 ـ تحدث عن المهايأة الزمانية:
- وهي التي يتفق فيها الشركاء على أن يتناوبوا الانتفاع بجميع المال المشترك كل منهم لمدة تتناسب مع حصته كما لو تهايأ اثنان يملكان الدار المشتركة بينهما مناصفة على أن يسكناها بالمناوبة هذا سنة والآخر سنة وأغلب ما تكون هذه المهايأة في المنقولات وتختلف المهايأة المكانية عن المهايأة الزمانية في أن القانون لم يحدد للثانية زمناً معيناً لا يجوز تجاوزه ويرجع ذلك إلى أن المهايأة الزمانية بخلاف المهايأة المكانية لا تتحول إلى قسمة نهائية بمضي خمس عشر سنة.
51 ـ علل: تنحصر المهايأة في المنقولات والعقارات غير المعدة للزراعة:
- صح وذلك لمنع المهايأة في الأراضي الزراعية والسبب أن الشريك المتهايأ ينصرف إلى استثمار خيرات الأرض الزراعية إلى أقصى حد ممكن أثناء حلول نوبته مما يؤدي إلى إضعاف قوة الأرض الإنباتية وهذا ما دفع المشرع إلى استبعاد هذه الأراضي من نطاق المهايأة في القانون المدني لذا ينحصر نطاق المهايأة في قانوننا المدني بالمنقولات والعقارات غير المعدة للزراعة.
ورقة عمل رقم «1»
1 ـ أجب عن الأسئلة التالية:
1 ـ ما هي نقاط الافتراق بين العقار بالتخصيص والعقار بطبيعته.
2 ـ ما هي طبيعة القيود القانونية التي ترد على سلطة المالك في استعمال ملكه.
2 ـ اجب عن الأسئلة التالية:
1 ـ هل يشترط في قسمة المهايأة إجماع الشركاء.
2 ـ هل يعصم الترخيص الإداري من مسؤولية الجار إذا أضر بجاره.
3 ـ هل يمكن حرمان المالك من التصرف في ملكه.
4 ـ علل: الملكية تتأبد بانتقالها.
5 ـ هل يمكن اكتساب حق المطل بالتقادم.
6 ـ إن حق الملكية باعتباره حقاً عينياً لا ينشأ إلا على شيء معين بالذات.
7 ـ تحدث عن المهايأة الزمانية.
ورقة عمل رقم «2»
1 ـ اجب عن الأسئلة التالية:
1 ـ وازن بين الحق العيني والحق الشخصي.
2 ـ إذا كان الشيء والممنوع من التصرف منقولاً أو عقاراً وقام صاحبه بالتصرف فيه فهل يجوز استرداده «الجواب هو جواب 46، 47 معاً».
2 ـ أجب عن الأسئلة التالية:
1 ـ هل الحيازة سند الحائز ؟
2 ـ ما هي النتائج المترتبة على اعتبار حق الملكية حق جامع؟
3 ـ إن فتح مطلات على المسافة القانونية يعتبر قيداً على ملك الجار.
4 ـ من شروط صحة المنع من التصرف أن تكون مدة المنع معقولة بين ذلك.
5 ـ كيف تتحول المهايأة إلى قسمة نهائية.
6 ـ ماذا يترتب على اكتساب ارتفاق المطل بالتقادم؟
7 ـ التصرف القانوني يرد على الحق ذاته بيّن ذلك.
ورقة عمل رقم «3»
1 ـ أجب عن الأسئلة التالية:
1 ـ ما الفرق بين امتناع التنفيذ المشترط بصورة مستقلة وبين امتناع التنفيذ المترتب على اشتراط المنع من التصرف.
2 ـ إذا خالف المالك القواعد القانونية المفروضة فقام بفتح مطل على أقل من المسافة القانونية أو فتح منوراً على أقل من الارتفاع الذي أجازه القانون ماذا يترتب على مخالفته وماذا على القاضي أن يحكم.
2 ـ أجب عن الأسئلة التالية:
1 ـ ما هي أحكام فتح المطل على المدخل المشترك وعلى الطريق العام.
2 ـ تسقط الملكية بالتقادم المكسب علل ذلك.
3 ـ ماذا يترتب على عدم جواز توقيت الملكية.
4 ـ الملكية حق استئثاري مانع اشرح ذلك.
5 ـ ما هي شروط المنقول بحسب المآل.
6 ـ ما هي طبيعة حق الجماعة على العقارات المتروكة المرفقة.
7 ـ هل يجوز للقضاء الأمر بالمهايأة.
- هذه بعض التعاليل الموجودة في نهاية المحاضرات والمفيدة في توضيح بعض الأفكار أو من الممكن أن ترد كتتمة لسؤال معين.





انتهت بعونه تعالى